Eigenheimfinanzierung

Ein Eigenheim bringt laufende Ausgaben, wie Zins-, Neben- und Unterhaltskosten sowie Amortisationen mit sich. Diese Wohnkosten sollten langfristig in einem angemessenen Verhältnis zum nachhaltigen Einkommen stehen. Wir berücksichtigen in der Tragbarkeitsberechnung die kalkulatorischen Zinskosten mit 5% und die Neben- und Unterhaltskosten mit 0.7% des Liegenschaftswertes. Zusammen mit der allfälligen Amortisation ergeben sich die Gesamtkosten, welche ins Verhältnis zum Bruttoeinkommen gesetzt werden. Diese Kennzahl sollte nicht höher als 35% sein.

Bei Eigenheimfinanzierungen sind mindestens 20% des Liegenschaftswertes aus Eigenmitteln zu finanzieren. Dabei gelten Liquidität, Wertschriften, Säule 3a-Kapital, Erbvorbezüge und zins- und amortisationsfreie Darlehen als harte Eigenmittel, welche mindestens die Hälfte der erforderlichen Eigenmittel ausmachen müssen. Der restliche Anteil kann durch einen Vorbezug von 2. Säule-Kapital finanziert werden. Eine blosse Verpfändung von Vorsorgeguthaben ist aufgrund der beschränkten Verfügbarkeit im Versicherungsfall nicht möglich. Eine allfällige Differenz zwischen Anlagekosten und dem durch die Bank plausibilisierten Liegenschaftswert ist weiter aus harten Eigenmitteln zu finanzieren.

Der von der Bank geschätzte Liegenschaftswert ist entscheidend für die Höhe der Finanzierung und die Berechnung der Amortisationspflicht. Die Hypothekarschuld ist innerhalb von maximal 15 Jahren oder bis zum Eintritt ins Rentenalter auf 66% des Liegenschaftswertes zu reduzieren. Die Amortisation kann dabei entweder direkt oder indirekt geleistet werden. Je nach Zinsmodell sind bis zu einem Maximalbetrag auch freiwillige Amortisationen möglich.

Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek regelmässig um einen fixen Betrag reduziert. Dadurch verringern sich der ausstehende Schuldbetrag und die Zinslast im Laufe der Zeit.

Bei der indirekten Amortisation hingegen bleibt der Schuldbetrag unverändert. Der Amortisationsbetrag wird in die Säule 3a einbezahlt, welche der Bank verpfändet wird. Bei einem allfällig späteren Bezug würde der Schuldbetrag um das angesparte Kapital reduziert.

Beim Erwerb oder Bau eines Eigenheims kommt man mit verschiedenen Werten in Berührung: Kaufpreis, Anlagekosten, Vermögenssteuerwert, Verkehrswert. Für die Kalkulation einer Eigenheimfinanzierung sind wir verpflichtet, uns auf den von der Bank ermittelten Liegenschaftswert zu stützen. Dieser Wert kann von den effektiven Kosten (Baukosten, Kaufpreis) abweichen. Die Ermittlung des Liegenschaftswertes erfolgt mithilfe von Angaben zum Gebäude (Baujahr, Volumen, Zustand etc.) sowie von Marktgegebenheiten (Landwert, Vergleichsobjekte).

Die Auswahl des passenden Zinsmodells oder einer Kombination von Modellen/Laufzeiten hängt von der aktuellen Zinssituation sowie Ihrer individuellen Situation ab. Für die Finanzierung Ihres Eigenheims stehen Ihnen die folgenden Hypothekarmodelle zur Verfügung:

> Festhypothek
> SARON-Hypothek
> Variable Hypothek

Beim Kauf eines Eigenheims sind diverse steuerliche Aspekte zu beachten.

Wird durch den Umzug ins neue Eigenheim die Gemeinde oder gar der Kanton gewechselt, lohnt sich der Vergleich der Vorbezugssteuer von Vorsorgeguthaben, das für den Kauf benötigt wird. Der Bezug kann vor oder nach Umzug getätigt werden. Hier kann man je nach Höhe des Bezuges mehrere Tausend Franken sparen. Auch ein auf zwei Jahre gestaffelter Bezug von 3a- oder PK-/Freizügigkeitsguthaben kann sich lohnen, um die Progression zu brechen. Nutzen Sie den Rechner im E-Banking, um die Steuerbelastung bei Kapitalbezügen zu kalkulieren.

Weiter unterliegt Wohneigentum zum Wert gemäss Schätzungsverfügung des kantonalen Steueramtes der Vermögenssteuer. Aus diesem Wert wird zudem ein fiktiver Eigenmietwert berechnet, der als Einkommen deklariert werden muss. Im Gegenzug können Unterhaltskosten und Schuldzinsen abgezogen werden.

Abhängig von Ihrer Situation könnten zusätzliche Steuern erhoben werden: Grundstückgewinnsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer, Handänderungssteuer, Mehrwertsteuer

Für die Finanzierung einer Immobilie benötigen wir eine Sicherheit: das Grundpfand. Mittels Errichtung eines oder mehreren Schuldbriefen/Grundpfandverschreibungen, lastend auf der Immobilie, wird der Sparkasse Schwyz AG als Gläubigerin eine verwertbare Sicherheit gewährt. Die Grundpfanddeckung ist dabei mindestens über die Höhe der Hypothek zu errichten. Gerne übernehmen wir für Sie den Austausch mit den Notaren/Grundbuchämtern sowie die Erarbeitung sämtlicher erforderlichen Formalitäten.

Neben- und Unterhaltskosten umfassen Ausgaben für Wasser, Strom, Heizung und Hauswartung sowie Instandhaltungsmassnahmen wie das Streichen von Wänden oder die Erneuerung von Küche und Bad. 

Je nach Alter und Zustand der Immobilie können diese Kosten variieren. Während neuere Immobilien tendenziell geringere Kosten verursachen, können ältere und weniger gut erhaltene Immobilien höhere Ausgaben erfordern. Bei der Berechnung der Tragbarkeit kalkulieren wir 0.7% des Liegenschaftswertes für Neben- und Unterhaltskosten ein.